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부동산 거래를 진행할 때 자금조달계획서는 법적으로 제출이 의무화된 서류입니다.
특히 규제지역 또는 고가 주택 거래 시 필수로 요구되며, 자금의 출처와 조달 방법을 명확하게 기재해야 합니다.
이 문서에서는 자금조달계획서 작성 대상, 항목별 작성법, 증빙서류, 자주 하는 실수와 주의사항까지 완벽히 안내합니다.
① 자금조달계획서란?
자금조달계획서는 주택 또는 토지 취득 시 필요한 금액을 어떤 방식으로 마련했는지를 밝히는 문서입니다.
부동산 시장의 투명성을 확보하고 탈세나 불법 증여를 방지하기 위해 작성이 요구됩니다.
② 제출 대상과 시점
- 투기과열지구, 조정대상지역 주택 거래
- 비규제지역 6억 원 초과 주택 거래
- 토지 1억 원 이상(수도권, 광역시 등)
- 계약일로부터 30일 이내 제출 필수
③ 항목별 자금조달계획서 작성법
1. 자기자금 항목
본인의 자금에서 조달한 항목들을 기재합니다.
| 항목 | 내용 |
| 금융기관 예금 | 통장에 예치된 예금 금액 |
| 주식/채권 매각 | 주식, 펀드, 채권을 매도한 자금 |
| 증여·상속 | 부모, 친족 등으로부터 받은 자금 |
| 현금 보유 | 집에 보관 중이던 현금 (증빙 어려움 주의) |
2. 차입금 항목
타인에게 빌리거나 금융기관으로부터 받은 금액을 작성합니다.
| 항목 | 내용 |
| 주택담보대출 | 은행 등에서 받은 대출 |
| 신용대출 | 무담보 일반 대출 |
| 친인척 차용 | 가족·친지에게 빌린 자금 |
| 회사 지원금 | 직장 복지금 등 |
3. 총액 및 지급 방식
자기자금과 차입금을 합산해 총거래금액과 일치시켜야 하며, 각 자금의 지급 방식(계좌이체, 현금, 수표 등)을 기재합니다.
4. 입주 또는 이용 계획
해당 주택의 사용 용도와 거주 계획을 기재합니다.
- 본인 거주 / 가족 거주 / 임대 예정
- 입주 예정 시기: 2025년 10월 예정 등 구체적으로 작성
④ 증빙서류 준비 가이드
- 예금 증빙: 예금잔액증명서, 통장 사본
- 주식매각: 매도내역서, 거래내역서
- 증여: 증여세 신고서, 가족관계증명서
- 차용: 차용증, 계좌이체 내역
- 대출: 금융기관 대출확인서, 이자율 내역
증빙이 어려운 경우, 미제출 사유서를 함께 제출해야 하며, 허위작성 시 불이익이 발생할 수 있습니다.
⑤ 자주 하는 실수와 주의사항
- 총액과 실제 거래 금액이 맞지 않음
- 증빙 서류 누락
- 현금 또는 가족 차용금 과다 기재
- 입주 계획 불분명
- 허위 기재 시 조사 대상 될 수 있음
⑥ 작성 요령 체크리스트
| 구분 | 확인사항 |
| 양식 사용 | 국토부 고시 '별지 제1호의3' 양식 사용 |
| 금액 정확성 | 총액이 실제 거래 금액과 일치해야 함 |
| 증빙자료 | 예금증명서, 주식매도내역, 차용증 등 |
| 입주계획 | 실제 계획된 거주정보 입력 |
| 기한 준수 | 계약일로부터 30일 이내 제출 |
✅ 결론 및 행동 유도
자금조달계획서는 부동산 계약의 합법성·투명성을 입증하는 핵심 문서입니다.
작성 전 준비를 철저히 하고, 항목별로 증빙을 갖추어야 불이익 없이 원활한 거래가 가능합니다.
지금 거래를 준비 중이라면, 계획서 양식을 확보하고 항목별 자금 흐름을 미리 정리해 두세요.
필요하다면 전문가(세무사, 공인중개사)의 도움을 받는 것도 추천드립니다.
